Le déficit foncier permet à l’investisseur de réduire ses impôts dus lorsque ses dépenses excèdent ses revenus. Le déficit est souvent calculé en immobilier sur dans le cadre du LMNP et de biens d’autres dispositifs de logements locatifs. Comment s’applique-t-il ?

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Si les frais d’un bailleur sont supérieurs à ses revenus locatifs, il est considéré comme déficitaire. Il peut alors déduire ce déficit de son revenu en capital ou de son revenu global et réduire ainsi sa base imposable. Chaque année, un déficit de 10.700 € maximum peut être déduit du revenu. Cette limite ne pose toutefois pas de problème, car si elle est dépassée, l’excédent peut être reporté et déduit du revenu global pendant six ans, et déduit des revenus du capital pendant dix ans. Autre avantage, le déficit foncier n’est pas pris en compte dans le « déficit fiscal », qui est limité à 10.000 € maximum par an, et peut donc être combiné avec d’autres mécanismes de défiscalisation.

Le propriétaire doit être un contribuable français qui réalise l’investissement seul ou via une SCI. Ainsi, presque tout le monde peut bénéficier du mécanisme de crédit d’impôt foncier, même si certains investisseurs n’en sont pas encore conscients. En effet, il n’y a que deux conditions de base pour l’activer. La première condition est que le propriétaire soit soumis à une situation fiscale réelle. Une autre condition d’éligibilité est que le bien immobilier doit avoir été loué sans interruption pendant au moins trois ans à partir de la date de la première affectation du déficit. Dans le cas d’un bien immobilier, il doit s’agir de la résidence principale du locataire.

Pour utiliser le déficit foncier, il suffit au contribuable de remplir le formulaire 2044, destiné à la déclaration des revenus du patrimoine dans le cadre du régime patrimonial. Cela lui permet de calculer le déficit et permet à l’administration fiscale de le prendre automatiquement en compte dans la déclaration annuelle des revenus. Le montant du déficit qui peut être déduit des revenus généraux et le montant qui peut être déduit des revenus du patrimoine doivent également être inscrits dans la case 4 de la déclaration fiscale 2042.

Compensation du déficit immobilier : Comment cela fonctionne-t-il ?

Si un bien immobilier génère un déficit patrimonial qui réduit la base imposable pour la même année, alors il peut être déduit du revenu général. Les déficits sont déduits des revenus autres que les revenus du capital (salaires, pensions, rentes, dividendes, etc.). La déduction du déficit patrimonial du revenu global est limitée à 10.700 € par an. Le déficit est est automatiquement pris en compte une fois qu’il a été constaté et déclaré aux autorités fiscales dans la déclaration de revenus.

Report des pertes immobilières : comment cela fonctionne-t-il ?

Les pertes patrimoniales excessives, c’est-à-dire celles qui dépassent le plafond de 10.700 €, ne sont pas perdues. Si les montants à déduire sont supérieurs, l’excédent peut être reporté sur l’année suivante jusqu’à la dixième année en tant que revenu du patrimoine (et non en tant que revenu global). Si, au cours des dix années suivantes, le revenu ne suffit pas à couvrir la totalité du déficit foncier, le crédit non utilisé sera définitivement perdu. En conclusion, le crédit d’impôt foncier peut s’appliquer sur une période de 10 ans, ce qui vous permet de pouvoir payer vos dettes.